Prodaja stanova bez posrednika
Zlatna pravila za prodaju stana
Prvo zlatno pravilo je “budite strpljivi i nemojte žuriti”. Naime, prošla su zlatna vremena kada su se stanovi prodavali u mjesec dana pa svakako valja razmisliti trebate li stan prodavati sami ili uz pomoć agencije.
Ako se u prodaju upustite sami, pripremite se na svakodnevne telefonske pozive, razgledavanja te sate izgubljenog vremena. No, takva prodaja katkada može biti unosnija jer u tom slučaju ne plaćate agencijsku proviziju koja po zakonu iznosi do 6 posto, a u praksi 2-3 posto od realizirane cijene.
Za prodaju nekretnine uz agenciju ili bez nje, potrebno je pribaviti i srediti svu papirologiju. Najvažnije je pribaviti vlasnički list koji možete izvaditi u gruntovnici (Zemljišno-knjižni odjel), a “neslužbenu” kopiju i na internetu na stranici http://e-izvadak.pravosudje.hr/. Vlasnički list ne bi smio biti stariji od šest mjeseci, a ako nemate vlasnički list, trebao bi biti dovoljan i dokument iz gruntovnice u kojem se vidi da ste vi pokrenuli upis vlasništva stana i da je postupak u tijeku.
Odglumiti kupca
Kupac će zasigurno tražiti i kupoprodajni ugovor te izvatke od računa mjesečnih režija, a bilo bi vrlo pametno pripremiti što precizniji nacrt tlocrta stana koji možete staviti uz oglas. Najbolje je da stanje tlocrta prepustite arhitektu ili nekome tko dobro barata AutoCadom te da izmjere površina u stanu budu što preciznije, da se vide koji zidovi su nosivi, da su ucrtani priključci za instalacije i da odgovaraju trenutnom stanju.
Kada ste napravili sve predradnje, vrijeme je za formiranje cijene. Ako se za prodaju odlučujete sami najbolji način da otkrijete približnu vrijednost vašeg stana je da proučavate oglasnike i cijene stanova sa sličnim karakteristikama na što sličnijoj lokaciji. Nije loše da “odglumite” potencijalnog kupca te da nazovete i odete u razgledavanje sličnih stanova u kvartu, da biste bolje i objektivnije odredili cijenu stana.
Da prodajete stan, obavezno razglasite svim susjedima i prijateljima jer se često događa da se upravo na taj način nađe kupac. Ako ste se pak odlučili za agenciju, u ovoj fazi možete biti nešto mirniji jer će agent prema lokaciji, mikrolokaciji, stanju nekretnine te trenutnim tržišnim prilikama znati odrediti vrijednost stana. Kod formiranja cijene, ali i općenito u cijelom procesu kupoprodaje nekretnine vrijedi drugo zlatno pravilo “slušajte ljude i konzultirajte se što više sa svima”.
Oglasiti i razglasiti svima
Britanski mediji često govore o potrebi da se nekretnina što više i agresivnije oglašava te da ni s jednom agencijom za prodaju nekretnina ne potpisujete ekskluzivni ugovor. Savjetuju da za prodaju nekretnine angažirate barem tri agencije jer vam je na taj način zagarantirana veća mogućnost prodaje, a i postizanje najveće moguće cijene. Savjetuju da se agencijama kaže da nisu jedini koji prodaju nekretninu te da će proviziju dobiti ona agencija koja prva i s najvišom traženom cijenom pronađe kupca.
Uostalom, agencijske usluge plaćaju se samo nakon realizirane transakcije, pa ćete tek najučinkovitijoj agenciji dati novac, a svakako razmislite i koja je najniža cijena na koju ste spremni pristati. Svaki trgovac ili ekonomist zna da je dobar marketing ključan za uspješnu prodaju. Tog se pravila držite i vi, iskoristite što više medija za oglašavanje: od novina, oglasnika do interneta.
Treće zlatno pravilo kod prodaje stana je da “obavite svoju domaću zadaću”. Prije svega obavite sve sitne popravke u stanu, ali nikako nemojte raditi prevelike investicije i rekonstrukcije jer vam se kod starih stanova rijetko vraća uloženi novac. No, ipak puno je posla koje valja obaviti prije nego što dočekate kupca. U prvom redu riješite se nepotrebnog namještaja i kutija pa će se prostor vizualno povećati. Također, spremite osobne stvari, obiteljske fotografije, dječje igračke… stan ne smije izgledati kao da vi u njemu živite, već da bi bilo tko tu mogao živjeti. Obavezno uklonite suvišne ukrase, fotografije, postere u dječjim sobama, kao i predmete koji predstavljaju vašu religioznu i političku pripadnost.
Osigurajte parkirno mjesto
Važno je da hodnik bude prohodan, maknite kapute, cipele spremite u ormarić. Sve glomazne predmete maknite iz stana i nakon toga bacite se na temeljito čišćenje. Stan kada je čist, uredan, dobro prozračen i svijetao izgleda puno bolje. Neki stručnjaci predlažu da se u stan stavi svježe cvijeće, da se upale lampe u svim kutovima stana, maknu tepisi, očiste svi prozori, a posebice kupaonica i kuhinja. Nemojte potencijalnog kupca dočekati s neopranim posuđem u sudoperu, a dobar trik je i da mu oslobodite svoje parkirno mjesto ispred zgrade ili kuće.
Stručnjaci savjetuju da, dok traje razgledavanje, u stanu bude što manje ukućana, da budu što uljudniji i što manje napasni te da razgledavanje prepustite njima ili agentu. Pustite ih da temeljito razgledavaju i dajte im neko vrijeme za privatnost da u miru prokomentiraju stan.
Ne zaboravite ugasiti televizor, upaliti sva svjetla, dobro zagrijati prostor te kupca dočekati nasmiješeni i pripremljeni za sva pitanja. Baš kao da ste na ispitu, na kojem ste u potpunosti svladali sve gradivo.
A što kada pronađete kupca
Kad pronađete kupca i dogovorite cijenu, ulazite u škakljiviju fazu za koju bi bilo mudro angažirati odvjetnika. Prvo s kupcem morate potpisati predugovor kojim definirate osnovne stvari: cijenu, način plaćanja, rok za useljenje i kaparu.
U toj fazi obično kupac daje dogovorenu kaparu koja garantira da obje strane imaju stvarnu namjeru prodati, odnosno kupiti stan. Prema Zakonu o obaveznim odnosima, ako kupac odustane, kapara ostaje vama, ali ako se vi predomislite, dužni ste vratiti dvostruku kaparu.
Također, dobro je znati da predugovor nije potrebno ovjeravati kod javnog bilježnika, za vjerodostojnost su dovoljni potpisi prodavatelja i kupca.
Potpisivanje kupoprodajnog ugovora najbolje bi bilo uskladiti sa selidbom iz stana, a za cijeli proces kupoprodaje najbolje je kontaktirati odvjetnika ili bar javnog bilježnika.
Nikako ne dopustite da se kupac useli u stan prije nego što potpišete kupoprodajni ugovor i novac sjedne na vaš račun. Porez na promet nekretnina snosi kupac, a obično iznosi pet posto od kupoprodajne cijene. U slučaju da ste stan prodali u roku od tri godine otkako ste ga kupili, vrlo je vjerojatno da ćete morati platiti porez na dohodak. Tad ste dužni na razliku između kupovne i prodajne cijene stana platiti porez u visini od 35 posto, uvećan za prirez koji se razlikuje od grada do grada. Ova faza znatno je olakšana ako je prodaju stana obavljala agencija jer će ona umjesto vas srediti svu papirologiju.
Prodaja stanova bez posrednika
