Etažiranje nekretnine
Kako posebno etažirati stan i spremište
S još jednom osobom sam 2000. godine kupio stan u novogradnji. Tada je etažiranje još bilo u postupku. Nedugo nakon toga ta je druga osoba kupila spremište u istoj zgradi temeljem posebnoga kupoprodajnog ugovora. Tri godine poslije od te sam osobe otkupio njezinu polovinu stana, ali ne i spremište. Nedavno je prodavatelj stanova u zgradi proveo etažiranje zgrade i poslao obavijest kupcima da trebaju potpisati izmjene kupoprodajnih ugovora. U katastru je izmijenjen broj čestice na kojoj je sagrađena. Moj je stan etažiran zajedno sa spremištem koje pripada toj drugoj osobi, pa prodavatelj od mene i od osobe koja je sa mnom kupila stan sada zahtijeva sklapanje samo jednog ugovora, i to za stan i spremište, dok bi se raniji kupoprodajni ugovor za spremište poništio. Je li moguće u ovoj situaciji etažirati stan i spremište kao dva posebna dijela zgrade i tko to treba napraviti? Moram li mijenjati i kupoprodajni ugovor kojim sam otkupio drugu polovinu stana? Može li se upisati stan u zemljišne knjige ako ta druga osoba ne potpiše izmjene ugovora i na koji način? Ako je prvi prodavatelj stanova u zgradi (vjerojatno je riječ o investitoru koji je sagradio zgradu) prodao posebno stan, a posebno spremište te sada proveo etažiranje tako da spremište nije samostalni posebni dio nekretnine, nego je pripadak stana, onda je on povrijedio svoje ugovorne obveze. Pri otklanjanju tog stanja mogu se očekivati dva problema.Prvi mogući problem je pitanje hoće li nadležno tijelo potvrditi da je predmetno spremište samostalna uporabna cjelina. Ta potvrda je preduvjet da se spremište može etažirati kao posebni dio nekretnine.Drugi mogući problem jest u pribavljanju suglasnosti vlasnika nekretnine za takvo etažiranje. Naime, kada se u zemljišnoj knjizi umjesto jednog vlasnika (prodavatelja) uknjiže kupci, tj. razni novi vlasnici stanova, garaža i sl., postaje upitno hoće li se željeno etažiranje (tj. razdvajanje stana i spremišta) moći provesti bez suglasnosti svih tih novih vlasnika. Dosljednim tumačenjem zakona, zasebno etažiranje jednog posebnog dijela nekretnine – u ovom slučaju stana i spremišta – bez etažiranja cijele zgrade ne bi se trebalo dopuštati, iako se u praksi provodi.U rješavanju predmeta treba pribaviti potvrdu ureda nadležnog za poslove graditeljstva o tome da je predmetno spremište samostalna uporabna cjelina te izmijeniti sve vaše ugovore o stjecanju stanova, tj. uskladiti ih sa stanjem u zemljišnoj knjizi na način da se sklope dodaci ugovora. U svakom slučaju, od prodavatelja što hitnije tražite ili provođenje novog etažiranja ili naknadu štete, i to temeljem pravila o odgovornosti za materijalne nedostatke prodane stvari. Hitnost je bitna kako zbog zakonskih rokova za postavljanje zahtjeva prema prodavatelju, tako i zato što je predmetno etažiranje lakše provesti prije nego što kupci ostalih stanova podnesu prijedloge za upis svoga prava vlasništva u zemljišnu knjigu.
Etažiranje nekretnine
GORILOPEDIJA
MOJ DOM
