Sve zamke pri kupnji stana

POČETAK pregovora oko kupoprodaje stana u Splitu za koji je kupac N.N.(podaci poznati redakciji) pokazao veliko zanimanje, ni po čemu nijeupućivao na ishod koji je potvrdu dobio i u sudskom procesu.

N.N. jerazgledao stan u pratnji osobe koja je imala punomoć vlasnika(odsutnoga bračnog para), pregledao svu dokumentaciju, dogovoriocijenu, obavio isplatu i uselio se. Ne zadugo, pokazalo se, jer jebračni par nakon povratka u Split osporio prodaju jednostavno stoga štodana punomoć nije uključivala i mogućnost prodaje.

Punomoćnik je, naime, na osnovi punomoći mogao biti u stanu (čuvatiga), a ne prodati. Kupac je pokrenuo sudski postupak i – izgubio.Povrat plaćenog iznosa mukotrpan je i dugotrajan, a najviše ovisi oimovinskom stanju famoznog punomoćnika.

Primjer drugog kupca gubitnika također proizlazi iz nepažljivog čitanjapriložene dokumentacije. U tijeku razgledavanja stana u Splitu,prodavatelj je kupcu pokazao, među ostalim, vlasnički list i svojuosobnu iskaznicu. Budući da je isto ime bilo na iskaznici i dokumentu,kupac je potpisao ugovor, platio stan i otišao zadovoljan.

Međutim, kad se pokušao useliti, nije uspio jer se ispostavilo dazapravo nije kupio stan koji je razgledao, nego manji, na drugojlokaciji, na koji je i glasio onaj predočeni mu vlasnički list. Sudskimputem dokazivati da ga je prodavatelj prevario, težak je i neizvjestanput jer kupac, među ostalim, sudu treba dokazati da vlasnički listuistinu nije pažljivo pročitao. Na vlasničkom listu jest bilo ime sosobne iskaznice vlasnika, ali i adresa toga manjeg stana na drugojlokaciji.

Uspjeh kupnje

Navedeni primjeri, najblaže rečeno, spornih kupoprodaja nekretninajesu ekstremni, ali se događaju, i to ne uvijek drugima kako običnorazmišljaju oni koji kupuju nekretninu, posebice stan. Pravodobna,točna informacija presudna je za uspjeh kupnje, bilo da je riječ ostanu u novogradnji ili već korištenom u privatnom vlasništvu, to višešto obrazloženja o neinformiranosti i nisu argument u dokazivanjupravice.

Pri tome valja naglasiti, niti su svi prodavatelji prevaranti, niti ihse mora promatrati kroz tu prizmu, ali jednostavno treba štititi svojinteres. Mnogi problemi proizlaze i iz nedovoljno preciziranih stavkikupoprodajnog ugovora, koje ostavljaju mogućnost dvojakog tumačenja.

Stoga je uputno, za početak, na razgledavanje stana ponuđenog naprodaju ići u društvu barem jedne osobe (rođaka, prijatelja) koja ćepostavljati pitanja kojih se kupac i ne sjeti, a dokumente dane na uvidpažljivo pročitati stavku po stavku i ništa ne uzeti zdravo za gotovo.

To se posebno odnosi na potpisivanje predugovora ili ugovora. Uza sverazumijevanje za želju kupca da prođe što jeftinije, isplativije jeangažirati posrednika – agenciju ili odvjetnika – koji zna pravnoznačenje napisanog (i potpisanog), jer će takva usluga doći jeftinijeod eventualnog sudskog postupka.

Odgovara država

– Osnova za uvid u sve važnije podatke jesu zemljišne knjige SEnDnavodi splitski odvjetnik Toni Vukičević. Podaci su dostupni i nainternetu, a većina ZK listova je verificirana, što je važno jer u tomslučaju za točnost podataka odgovara država. Budući da zbog sudskogspora protiv vlasnika (prodavatelja) stana netko može podnijeti zahtjevza zabilježbu ili plombu, a da to vlasnik i ne zna, važno je, ipak,prije potpisivanja ugovora pogledati stanje u zemljišniku i uvjeriti seda od zadnje provjere nije došlo do promjena.

Redoslijed udovoljavanja nečijim zahtjevima ovisi o datumuprotokoliranja, pojašnjava Vukičević. Premda su iza nas vremena ukojima je potražnja bila neusporedivo veća od ponude stanova unovogradnjama, pa su stanovi prodavani još dok bageri nisu bili niblizu gradilištu, i danas većina investitora počinje prodaju prije negošto su zgrade useljive.

Ne znači, naravno, da u takvim slučajevima stan ne treba kupiti, alisvakako znači da svoja plaćanja treba osigurati za slučaj darealizacija projekta zapne. Više je mogućnosti zaštite: hipoteka,bankovno jamstvo, predbilježba uknjižbe.