
POČETAK pregovora oko kupoprodaje stana u Splitu za koji je kupac N.N.(podaci poznati redakciji) pokazao veliko zanimanje, ni po čemu nijeupućivao na ishod koji je potvrdu dobio i u sudskom procesu.
N.N. jerazgledao stan u pratnji osobe koja je imala punomoć vlasnika(odsutnoga bračnog para), pregledao svu dokumentaciju, dogovoriocijenu, obavio isplatu i uselio se. Ne zadugo, pokazalo se, jer jebračni par nakon povratka u Split osporio prodaju jednostavno stoga štodana punomoć nije uključivala i mogućnost prodaje.
Punomoćnik je, naime, na osnovi punomoći mogao biti u stanu (čuvatiga), a ne prodati. Kupac je pokrenuo sudski postupak i – izgubio.Povrat plaćenog iznosa mukotrpan je i dugotrajan, a najviše ovisi oimovinskom stanju famoznog punomoćnika.
Primjer drugog kupca gubitnika također proizlazi iz nepažljivog čitanjapriložene dokumentacije. U tijeku razgledavanja stana u Splitu,prodavatelj je kupcu pokazao, među ostalim, vlasnički list i svojuosobnu iskaznicu. Budući da je isto ime bilo na iskaznici i dokumentu,kupac je potpisao ugovor, platio stan i otišao zadovoljan.
Međutim, kad se pokušao useliti, nije uspio jer se ispostavilo dazapravo nije kupio stan koji je razgledao, nego manji, na drugojlokaciji, na koji je i glasio onaj predočeni mu vlasnički list. Sudskimputem dokazivati da ga je prodavatelj prevario, težak je i neizvjestanput jer kupac, među ostalim, sudu treba dokazati da vlasnički listuistinu nije pažljivo pročitao. Na vlasničkom listu jest bilo ime sosobne iskaznice vlasnika, ali i adresa toga manjeg stana na drugojlokaciji.
Uspjeh kupnje
Navedeni primjeri, najblaže rečeno, spornih kupoprodaja nekretninajesu ekstremni, ali se događaju, i to ne uvijek drugima kako običnorazmišljaju oni koji kupuju nekretninu, posebice stan. Pravodobna,točna informacija presudna je za uspjeh kupnje, bilo da je riječ ostanu u novogradnji ili već korištenom u privatnom vlasništvu, to višešto obrazloženja o neinformiranosti i nisu argument u dokazivanjupravice.
Pri tome valja naglasiti, niti su svi prodavatelji prevaranti, niti ihse mora promatrati kroz tu prizmu, ali jednostavno treba štititi svojinteres. Mnogi problemi proizlaze i iz nedovoljno preciziranih stavkikupoprodajnog ugovora, koje ostavljaju mogućnost dvojakog tumačenja.
Stoga je uputno, za početak, na razgledavanje stana ponuđenog naprodaju ići u društvu barem jedne osobe (rođaka, prijatelja) koja ćepostavljati pitanja kojih se kupac i ne sjeti, a dokumente dane na uvidpažljivo pročitati stavku po stavku i ništa ne uzeti zdravo za gotovo.
To se posebno odnosi na potpisivanje predugovora ili ugovora. Uza sverazumijevanje za želju kupca da prođe što jeftinije, isplativije jeangažirati posrednika – agenciju ili odvjetnika – koji zna pravnoznačenje napisanog (i potpisanog), jer će takva usluga doći jeftinijeod eventualnog sudskog postupka.
Odgovara država
– Osnova za uvid u sve važnije podatke jesu zemljišne knjige SEnDnavodi splitski odvjetnik Toni Vukičević. Podaci su dostupni i nainternetu, a većina ZK listova je verificirana, što je važno jer u tomslučaju za točnost podataka odgovara država. Budući da zbog sudskogspora protiv vlasnika (prodavatelja) stana netko može podnijeti zahtjevza zabilježbu ili plombu, a da to vlasnik i ne zna, važno je, ipak,prije potpisivanja ugovora pogledati stanje u zemljišniku i uvjeriti seda od zadnje provjere nije došlo do promjena.
Redoslijed udovoljavanja nečijim zahtjevima ovisi o datumuprotokoliranja, pojašnjava Vukičević. Premda su iza nas vremena ukojima je potražnja bila neusporedivo veća od ponude stanova unovogradnjama, pa su stanovi prodavani još dok bageri nisu bili niblizu gradilištu, i danas većina investitora počinje prodaju prije negošto su zgrade useljive.
Ne znači, naravno, da u takvim slučajevima stan ne treba kupiti, alisvakako znači da svoja plaćanja treba osigurati za slučaj darealizacija projekta zapne. Više je mogućnosti zaštite: hipoteka,bankovno jamstvo, predbilježba uknjižbe.
Zaštita pri kupnji u novogradnji1. HIPOTEKA: Izjavomovjerenom kod javnog bilježnika kupac može steći pravo da sukladnoplaćenom iznosu knjiži založno pravo – hipoteku nad tom nekretninom,odnosno njezinim dijelom. Na osnovi takve izjave, u slučaju da nastanuproblemi, prvi će moći naplatiti svoja potraživanja. Važno je da ovaklauzula stoji u predugovoru i da zgrada u kojoj kupuje stan već nijepod hipotekom. 2. BANKOVNO JAMSTVO:Ako investitor daje kupcu za svaku uplatu bankovno jamstvo, a zgrada izbilo kojeg razloga ne bude završena, kupac će bez problema vratiti svojuplaćeni novac. 3. PREDBILJEŽBA UKNJIŽBE :Od investitora treba tražiti predbilježbu uknjižbe. To znači upredugovoru navesti da se kupnja evidentira u zemljišnim knjigama kakobi se kupac zaštitio u slučaju da isti stan bude prodan više puta. Tadaje u prednosti kupac koji ima predbilježbu. 4. UPORABNA DOZVOLA: Ako se stanplaća obročnim uplatama dok je objekt u gradnji, s investitorom,ugovorom treba dogovoriti plaćanje barem zadnje rate nakon što zgradadobije uporabnu dozvolu. Investitor će se više potruditi oko dobivanjauporabne ako nije naplatio punu cijenu stana. 5. ZEMLJIŠNE KNJIGE: Uvidu zemljišne knjige daje najtočnije informacije o svakoj nekretnini, odimena vlasnika, promjena koje su se eventualno dogodile od zadnjegpregleda, do plombi ili zahtjeva za plombom, zabilježbe uknjižbe. |
Zaštita pri kupnji starijeg stana1. PUNOMOĆ :Prije bilo kakvog potpisivanja ugovora na osnovi nečije punomoćinjezinu valjanost treba provjeriti kod javnog bilježnika. Ako i dajemogućnost prodaje nečijeg stana, treba provjeriti vrijedi li i zaprimanje novca od kupoprodaje ili novac treba uplatiti na vlasnikovračun. 2. NEPLAĆENE REŽIJE: Usvakom će ugovoru stajati da je prethodni vlasnik (podmiritelj)podmirio troškove režije stana. Prije potpisivanja ugovora to trebaprovjeriti ili u ugovor unijeti stavku da će sve troškove režije zakoje se ispostave računi nakon potpisivanja ugovora, a nastali su prijetog datuma, podmiriti prodavatelj. 3. ETAŽIRANJE : Provjeritije li stan etažiran. Ako se kupuje u idealnom dijelu, troškovietažiranja past će na kupca, a ostaje i prostora za sukob sa susjedimaoko zajedničkih dijelova zgrade. Problem postaje teži ako je diokupljenog stana zapravo zajednički prostor, primjerice terasa. 4. OTKUP STANA: Uugovoru definirati tko će plaćati preostale rate otkupa ili iznospreostalih rata ukalkulirati u konačnu cijenu. U oba slučaja provjeritibroj rata, odnosno iznos. 5. KATASTAR: Ukatastru treba provjeriti tko je korisnik nekretnine, jer vlasnik nemora biti i korisnik. Problemi mogu nastati ako je netko duljerazdoblje korisnik pa se u određenom trenutku pozove na dosjelost. |
CPIN – potvrda o čistoj nekretniniTristo certifikata pravne ispravnosti nekretnine (CPIN), izdano jetijekom godine dana primjene modela preuzetog iz Velike Britanije. Uožujku prošle godine portal za nekretnine Crozilla.com ponudio jekupcima nekretnina standardizirani certifikat (skraćeno pravnomišljenje) odvjetnika kojim se potvrđuje da je nekretnina upisana uzemljišnik i da je pravno čista, odnosno neopterećena plombama. CijenaCPIN-a bila je 1200 kuna plus PDV, a izdavali su ga ovlašteniodvjetnici udruženi u Čipčić-Bragadin grupu. Od 1. veljače ove godine najavljene su promjene, pa će, prema riječimaSilvija Čipčića-Bragadina, ovlaštenje za izdavanje CPIN-a imati sviodvjetnici. Odvjetnici točnost podataka u CPIN-u jamče svojim imenom,ugledom, znanjem i svojom policom osiguranja. S obzirom na većudostupnost smanjit će se i cijena na 1050 kuna plus PDV. |